Компания «Эталон-Инвест», входящая в состав холдинга «Эталон», реализует масштабные жилые проекты в Москве и Подмосковье общим объемом в 1,5 млн кв. м. Как достигнуть взаимопонимания с властью, какие поправки требуется внести в законодательство, и что нужно для реализации крупных объемов жилья в кризис,
рассказал "Интерфаксу" член президиума Генсовета «Деловой России», генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик.
Даниил Михайлович, вы не опасаетесь выводить крупные жилые проекты в кризис?
Мы нет, поскольку у нас выведена четкая финансовая модель, где в первую очередь оценен спрос. Сегодня не следует вкладываться просто в бетон, нужно сформировать спрос, чтобы объекты покупали, тогда их надо выводить на рынок.
«Эталон-Инвест» не опирается исключительно на деньги дольщиков, у нас минимум 30% собственных средств на стартап проекта, потом привлекается проектное финансирование от банков, а уже затем идут средства дольщиков. Подобная модель позволяет с оптимизмом и уверенностью смотреть в будущее, не демпингуя на этапе котлована, а реализуя квартиры по ценам, заложенным в нашей финансовой модели.
У нас нет цели взять деньги дольщиков на котловане. Мы может первоначально привлечь меньше средств участников долевого строительства, т.к. у компании достаточно собственных средств. Если же проект небольшой, то у нас нет возможности привлекать средства банков, можем строить только на собственные средства и деньги дольщиков. Если проект большой, то больше средств привлекается по проектному финансированию.
Насколько наши банки заинтересованы в проектном финансировании девелоперов?
Сегодня банки не особенно заинтересованы в проектном финансировании строек, потому что многие застройщики недостаточно прозрачны. Здесь нужны законодательные изменения, в России проектное финансирование законодательно не закреплено. Требуется другое фондирование у банков. Не надо просто вваливать деньги в застройщиков. Надо менять банковское законодательство, размер резервов, сроки, ведь реализация крупного проекта это не 2-3 года, а 5-7 лет.
Мы, как публичная компания, проектное финансирование реально получаем и хотим эту сферу развивать. Это же беззалоговое финансирование объекта, когда банк погружен в проект, несет определенные риски, но и прозрачность застройщика должна быть максимальная.
Сегодня полностью публично открытых застройщиков насчитывается всего пять. К их числу относится и компания «Эталон-Инвест» - в прошлому году РАСК присвоил Группе компаний Эталон, в которую входит «Эталон-Инвест», рейтинг надежности «А3» – класс компаний с очень высокой надежностью, в котором как раз одним из важнейших факторов является финансовая составляющая.
Какой объем квартир вы реализуете на рынке в настоящее время?
Недавно компания запустила два новых проекта – жилой комплекс "Золотая звезда" и жилой комплекс "Летний сад". В общей сложности по Москве и Подмосковью на рынке нами заявлено 1,5 млн кв. м жилой недвижимости, земельный банк компании – 120 гектар. В конце 2016 года – начале 2017 года мы собираемся анонсировать новые проекты.
Недавно вы приобрели почти 10 га земли под строительство малоэтажного жилья в Подмосковье
Да, мы приобрели под строительство 60 тыс. кв. м малоэтажного жилья, 9.62 га земли, в 6 км от МКАД в Мытищинском районе Московской области. Этот проект призван расширить наш ареол строительства, увеличить продуктовую линейку, экономически принести чуть более быстрые деньги из-за короткой оборачиваемости.
Надо понимать, что ряд районов "новой" Москвы и Московской области предполагает исключительно строительство малоэтажного жилья. В Мытищинском районе по соседству с нашим участком строятся высотные дома, но там есть спрос на малоэтажный формат, поэтому мы планируем построить малоэтажное жилье достаточно высокого уровня. Например, в трехэтажных домах проектом предусмотрены лифты. Мы строим продукт комфорт класса в расчете на соответствующую аудиторию.
Пока мы не планируем строить коттеджи и частные дома, конкурируя с дачной амнистией, но сам по себе малоэтажный формат нам интересен.
Какая экономика у малоэтажных проектов по сравнению с многоэтажными?
Экономика там другая, другая ценовая политика, себестоимость, цена продажи. Себестоимость строительно-монтажных работ (СМР) малоэтажного жилья, безусловно, дешевле - в среднем в 1,4 раза, но это довольно условный момент, все зависит от конкретного проекта, бывает малоэтажка, где СМР обходятся дороже, чем в многоэтажном строительстве. Может быть 35 тыс. руб. за кв. м, а может быть и 200 тыс. руб. за кв.м.
Какая средняя маржинальность у ваших проектов?
Мы не рассматриваем маржинальность менее 15%.
Как обеспечиваются высокие показатели спроса в крупных проектах группы?
Дело в сроках, качестве и цене. Надо строить четко в оговоренный срок, соответствовать классу и качеству заявленного продукта, а также особенностям выбранной локации.
Например, есть проекты, где квартиры покупают жители близлежащих домов и районов, желающие улучшить свои жилищные условия, в таких проектах будет спрос на трех- четырехкомнатные квартиры, а есть проекты, где квартиры покупают люди из отдаленного Подмосковья или других регионов, там будет спрос на одно- двухкомнатные квартиры. Важно предложить в конкретном месте конкретный продукт, который у тебя купят.
Цена также включает и условия продажи. В нашем случае это длительные рассрочки, поэтому мы никогда не ориентировались только на ипотеку. Девелоперские компании, где доля ипотеки составляет 70-80%, могут ощущать существенные проседания спроса и продаж под влиянием внешних экономических факторов.
Доля ипотеки в московских и подмосковных проектах «Эталон-Инвест» в четвертом квартале 2015 года составила в среднем 11%, а в первом квартале 2016 года – 17%.
Мы больше ориентированы на рассрочку, в компании есть программа длительной рассрочки сроком до 8 лет. Предоставляя рассрочку, нам не нужно исследовать нашего потенциального покупателя, как банку с ипотекой, поэтому у людей нет таких сложностей с получением рассрочки, они также не платят довольно высокие банковские проценты. А для нас выгода состоит в том, что мы тоже не платим проценты, как если бы получили эти деньги из банка, при этом мы предлагаем дополнительный привлекательный вариант покупки жилья нашим клиентам.
Много ли ваших покупателей пользуются рассрочкой?
В первом квартале 2016 года программами рассрочки воспользовались 63% наших покупателей. Это мировая практика, когда используется вендерное финансирование, но за рубежом немного другая юридическая схема, но, по сути, застройщик дает кредит.
Кстати, это одна из наших инициатив, которую мы разрабатываем, чтобы АИЖК могло выкупать подобные закладные. То есть застройщик предоставляет денежные средства, а АИЖК после этого выкупает закладную, обеспечивая возврат денег застройщику, что создает достаточно хороший продукт для АИЖК. Процент, по которому АИЖК могло бы выкупать закладные, пока прорабатывается.
Наша основная цель расширить спектр продуктов, не сужая себя рамками. В современных условиях надо быть широкоформатным и открытым рынку.
Как вы оцениваете ситуацию, сложившуюся на рынке жилой недвижимости?
Ситуация сегодня непростая, но если смотреть в долгосрочной перспективе, то в России все равно не реализован спрос на жилье. Рынок жилья не настолько переполнен, чтобы начать стагнировать, однако нужны какие-то экономические драйверы для его дальнейшего развития. Одним из драйверов является ситуация, когда в эти непростые времена круг надежных застройщиков сужается.
Подход, когда ты забил в землю кол и потом что-то пытаешься продавать, сегодня не работает. Ведь дольщик по большому счету инвестирует свои средства в проект застройщика, поэтому и требует информационной открытости, гарантий достройки объекта. Меры, принимаемые властями к застройщикам, направленные на открытость, прозрачность и повышение требований, актуальны и своевременны.
Многие участники рынка указывают на массовый выход крупных жилых проектов в Москве и Подмосковье. Не приведет ли это к затовариванию?
На рынок московского региона, действительно, выходит много жилых проектов, но эти масштабные проекты выводят в основном крупные компании, поэтому и возникает подобное ощущение массовости. Раньше в Подмосковье выводилось много проектов, в том числе, и от небольших застройщиков, но они были просто менее заметны.
Главное, на мой взгляд, – это количество получаемых разрешений на строительство жилья, и здесь надо смотреть на 2-3 года вперед. Полагаю, что через 2-3 года сдач новых объектов будет меньше.
Ситуация идет к укрупнению рынка. Надежных застройщиков сегодня немного, они будут расширять границы своего участия, но сам рынок будет сужаться, и предложение будет уменьшаться. Поэтому спрос и предложение выровняются. Уже сейчас на рынке видно, что люди вкладываются только в компании, которым доверяют.
Рынок не затоварен квартирами в новостройках, строить еще можно годами. Мы свою программу рассматриваем до 2023 года.
Ожидаете ли вы изменений цен на жилье?
Полагаю, что цены на жилье будут расти. Достойных проектов от хороших застройщиков много не будет. Цены на квартиры в новостройках имели некую тенденцию к падению в 2015 году, сейчас я вижу тренд на рост. Пока ничего не предвещает снижения, в том числе и рост цен на стройматериалы. Поэтому рублевый рост цен очевиден, но сложно в среднем сказать на какой именно процент, все зависит от конкретного проекта.
Власти Москвы, Подмосковья и ряда других регионов уже обратились в ФАС по поводу недавнего роста цен на отдельные стройматериалы, предполагая сговор производителей. Как вы оцениваете сложившуюся ситуацию?
За последний квартал 2016 года очень вырос в цене металл. Это, безусловно, отразится на себестоимости строительства, за счет одного металла рост стоимости квадратного метра жилья может составить до 5%, но и рынок нельзя подпирать. Застройщики не могут автоматом поднять цены эквивалентно увеличению себестоимости стройматериалов, у нас покупать жилье никто не будет, а мы, в свою очередь, перестанем покупать стройматериалы. Больной вопрос, надеемся, что ФАС справится с этой ситуацией, и рост цен прекратится.
Как вы относитесь к последним законодательным инициативам в долевом строительстве?
В сфере прозрачности и вариативности отношусь чрезвычайно позитивно. Главное, чтобы все идеи получили хорошую реализацию в итоговой редакции законопроектов.
Например, когда говорят об эскроу-счетах (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств – ИФ) как об альтернативном варианте – это хорошо, а когда такие счета выставляют единственной возможностью – это уже вызывает вопросы. Я интересовался у банков: вы готовы нести ответственность за деньги дольщиков на этих эскроу-счетах, когда граждане средства перевели, а вы по каким-то причинам их на стройку не пускаете. А если мы из-за этого контракт не исполним, объект вовремя не сдадим? Банкиры говорят, что не готовы, но если банки не несут ответственности, то почему все деньги должны идти на эскроу-счета, а банк, по сути, выступает только получателем этих денег, не разделяя риски?
Впрочем, в целом идеи хорошие. Например, создание государственного компенсационного фонда. Самое главное – не запереть все эти идеи в строгие и жесткие рамки только одного варианта.
Вообще сегодня сложное, но позитивное время. Существуют объективные экономические проблемы, но власть и бизнес пытаются их решить и слышат друг друга. Участие в рабочих группах дает возможность донести свою точку зрения до властей.
Недавно практически решили вопрос с машиноместами. Это показатель нашей совместной работы на рабочих группах. Уже много лет существовал большой запрос от рынка на возможность включить машиноместа в гражданский оборот, легально и понятно продавать их, иметь на них собственность, но этого не случилось бы без серьезной инициативы со стороны Росреестра РФ.
Какие еще законодательные вопросы нуждаются в доработке?
Много сложностей у застройщиков жилья возникает с социальными объектами в рамках своих проектов – это школы, детские сады, учебные центры и другие. Социальная инфраструктура должна падать на себестоимость, но у нас нет четких норм в налоговом законодательстве, хотя сейчас готовятся изменения в 214 ФЗ.
Застройщики бьются над изменениями в Налоговый кодекс уже не первый год. Сегодня у каждого проекта индивидуальная судьба, комплексного подхода нет. В Подмосковье наша компания передает социальную инфраструктуру по инвестконтрактам, а в Санкт-Петербурге есть система выкупа по определенной себестоимости, потому что местное законодательство позволяет выкупать объекты по определенной финансовой модели.
Получается парадоксальная ситуация – нет четкой нормы, что это ложится на себестоимость, нет нормы, подразумевающей компенсацию, поэтому каждый застройщик вынужден искать способы компромисса с каждым субъектом.
Совершенно нет понимания, что делать на частных землях, где земля принадлежит застройщику, а он должен построить школу в рамках проекта. Тема поднимается 10 лет, но законодательно это до сих пор не закреплено. Нам, как публичной компании, в этой ситуации сложно передать социальные объекты на баланс субъекту без четкого законодательного механизма. Как передать? Совершить акт дарения?
Это широкая почва для написания закона, который бы четко определял, что если застройщик построил школу, то она переходит к государству, и в какой-то форме это компенсируется.
Можно ли здесь использовать модель государственно-частного партнерства (ГЧП)?
В настоящее время ГЧП никак на стройку не распространяется. Когда готовился закон о ГЧП, застройщиков не учли. Нужно установить некие общие правила игры, без ГЧП уже невозможно. Есть две функции: государственная – школы и частная – строительство жилых домов. Их надо как-то «поженить». Без ГЧП это нереально. Сейчас стоит вопрос о законодательной проработке механизма ГЧП в сфере строительства.
Какова доля социальной инфраструктуры в стоимости проекта?
Строительство социальных объектов увеличивает себестоимость строительство в наших проектах в среднем на 10-15%. Одна школа на 1,1 тыс. мест в проекте "Изумрудные холмы" обошлась нам в 900 млн руб.
Источник:
Пресс-служба ООО «Эталон-Инвест»
Возврат к списку
